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当经济下滑时,丧失抵押品赎回权的风险就会越来越大。失去房子的前景令人生畏,但房主可能有比他们意识到的更多的选择。Justia的止赎中心就是为了赋予他们权力而设计的。乐动体育平台
因为丧失抵押品赎回权而失去房屋似乎不会发生在富人和名人身上。但有时确实如此。2009年11月,奥斯卡影后尼古拉斯·凯奇(Nicolas Cage)在新奥尔良失去了两处止赎房屋。房屋售出大约450万美元,略低于凯奇欠贷款人的550万美元抵押贷款债务。然而,他的经济问题不仅仅是抵押贷款债务。笼子里告诉人杂志他拖欠国税局的税款高达八位数。除了2002年至2004年欠下的相对较少的数额外,他还欠下了一些债务据报道,欠2007年为625万美元,2008年为670万美元。这导致了他对房地产持有的税收留置权。
在失去新奥尔良的房产后不久,凯奇失去了他在拉斯维加斯的房子,这对这位《离开拉斯维加斯》的明星来说是一个具有讽刺意味的转折。(这位演员曾考虑在这栋房子2020年重返市场时回购,但他从未把这个想法付诸实践。)笼子也丢失了第四个家在洛杉矶附近的马里布。他起诉他的前业务经理,称其“无能、虚假陈述和鲁莽”导致他“经济破产”。然而,加州法院最终驳回了这一诉讼和经理的反诉。
大多数美国人都不像尼古拉斯凯奇那样拥有豪宅。当你面临失去你唯一拥有的房子的危险时,丧失抵押品赎回权会让你感到压力和困惑。法律程序通常是复杂的,房主可能有他们不知道的选择。的丧失抵押品赎回权中心在Ju乐动体育平台stia的目的是消除一些焦虑和不确定性的过程。在其他主题中,它解释了各种类型的止赎,描述了房主可能使用的防御措施,并涵盖了他们可能考虑的潜在替代方案。
止赎类型
两种主要的止赎类型是司法止赎,在这种情况下,贷款人要诉诸法院,而非司法止赎,在这种情况下,贷款人不需要诉诸法院。正如关于司法和非司法止赎解释说,司法止赎在每个州都有,而非司法止赎则没有。如果不需要上法庭,贷方通常可以更快地取消抵押品赎回权,这意味着房主可能需要更快地搬出。如果房主对司法止赎有辩护,他们可以在贷款人提起的诉讼中提出。另一方面,如果他们对非司法止赎有辩护,他们将需要自己对贷款人提起诉讼来提出辩护。
一种独特的止赎类型是税债止赎这种情况可能发生在房主未能按时缴纳财产税或所得税时。这可能导致对房屋的留置权。税务机关可以取消房屋的赎回权,或者抵押贷款服务机构可以取消房屋的赎回权,如果它提前为房主支付税款的话。
少数几个州提供加快丧失抵押品赎回权房屋所有人在丧失抵押品赎回权最终结束前已经搬离。这需要法院裁定该房屋已被合法遗弃,在这种情况下,加快这一过程有助于保护其价值。康涅狄格和佛蒙特这两个州规定严格的止赎的过程。如果法院同意贷款人的意见,认为房主拖欠抵押贷款,法院就可以在不经过止赎出售程序的情况下将所有权转让给贷款人。
止赎的辩护
房主可以提出程序性的或实质性的丧失抵押品赎回权的辩护为了保住他们的家,至少延迟丧失抵押品赎回权。虽然程序性辩护包括辩称贷款人没有遵守适用于程序的规则,但实质性辩护包括辩称止赎从一开始就不合理。程序性辩护的一个例子是违反诉讼时效该法案规定,一旦房屋所有人没有按时支付抵押贷款,贷款机构可以在这段时间内启动止赎程序。的问题宣誓书或声明书贷款人使用的也可能支持程序性辩护。
实质性的抗辩可能源于抵押服务机构的错误或滥用。例如,如果抵押贷款服务机构将付款记入错误的账户,则记录可能不准确地显示房主错过了付款。如果抵押贷款服务机构未能更改其记录,以反映其同意的贷款修改,房屋所有人很可能通过显示他们提交了修改后的付款来阻止止赎。违反按揭服务规则也可能会加强房主的地位。
止赎的替代方案
通常被称为减少损失,止赎的替代方案可以让房主拯救他们的房子,减缓这个过程,或者减轻对他们整体财务的打击。一种常见的减少损失的技术是贷款修改,这可能涉及减少供款金额,同时延长按揭期限。房主也可以协商一个宽容协议如果他们认为他们只是需要在回到正轨之前度过一些暂时的金融动荡。根据延期协议,贷款人在一段时间内不会要求取消抵押品赎回权,尽管还款减少或暂停。一旦期限结束,房主必须恢复全额还款,并补足错过的还款。
如果房主不能保住他们的房子,他们可能会同意一个卖空贷方。这意味着房屋将以低于贷款余额的价格出售,而贷款人将不会追究房主的不足。在其他情况下,房屋所有者可能会将房屋转让给新主人,而新主人会这样做承担抵押贷款以及相关的义务。有时房主可能会考虑申请破产但这是需要迈出的重要一步,可能会产生广泛的影响。
最终的想法
当房主面临止赎时,风险是很高的。他们可能没有明显的解决方案,在确定正确的道路时,他们可能需要考虑许多因素。最后,房主可能需要咨询顾问止赎辩护律师根据他们的特殊情况寻求指导。与律师合作当房主对止赎有潜在的防御时,可能特别有用。与此同时,止赎中心在Justia提供了一个可读的,简明的概述这个主题。乐动体育平台它的目的是使法律透明,并为所有人所接受。
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